"HAFIZZUHDI di Dalam hafiz_mine@yahoo.co.id"

Minggu, 13 Juni 2010

PERLINDUNGAN TERHADAP TANAH WAKAF
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Di dunia, terutama dunia Islam dalam perwujudan ketaqwaannya terhadap Allah SWT dapat diaplikasikan ke dalam bentuk pemberian wakaf. Wakaf telah dikenal sejak lama di negara-negara Islam. Di Indonesia yang mayoritas juga adalah umat Islam, telah mengenal wakaf baik setelah Islam masuk maupun sebelum Islam masuk.
Di tanah jawa, lembaga-lembaga wakaf telah dikenal pada masa Hindu-Buddha yaitu dengan istilah Sima dan Dharma (berupa sebagian hutan yang diberikan oleh raja kepada seseorang atau kelompok orang untuk diambil hasilnya) dan lainnya. Akan tetapi lembaga tersebut tidak persis sama dengan lembaga wakaf dalam hukum Islam. Dan peruntukannya hanya pada bidang tanah hutan saja atau berupa tanah saja.
Umumnya, wakaf yang dikenal pada masa sebelum Islam atau oleh agama-agama lain diluar Islam hampir sama dengan Islam, yaitu untuk peribadatan. Sebagai contoh adalah pada masa Raja Ramses II di Mesir untuk pembangunan Kuil Abidus. Dengan kata lain lambaga wakaf telah dikenal oleh masyarakat pada peradaban yang cukup jauh dari masa sekarang. Namun tujuan utama dari wakafnya yang berbeda-beda (untuk mendapat pahala, hanya untuk masyarakat umum, dll).
Sedangkan setelah masuknya Islam istilah wakaf mulai dikenal. Menurut (Abdoerraoef) wakaf adalah menyediakan suatu harta benda yang dipergunakan hasilnya untuk kemaslahatan umat. Dalam pandangan Islam, istilah pandangan umum harta tersebut adalah milik Allah, dan oleh sebab itu persembahan itu adalah abadi dan tidak dapat dicabut kembali (diambil kembali oleh sipewakaf). Selain itu, harta tersebut juga di tahan dan dikakukan dan tidak dapat dilakukan lagi pemindahan-pemindahan.
Di dalam Islam, wakaf memiliki banyak sekali pengaturan. Sehingga ketika wakaf dikenal di Indonesia juga mempengaruhi pengaturan perwakafan tanah di Indonesia yang peruntukannya sebagai tempat-tempat peribadatan dan sosial yang dibuatnya peraturan-peraturan yang lebih khusus mengenai wakaf di era setelah kemerdekaan. Hal ini dapat dilihat dari UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) yang terdapat pada Pasal 49 tentang Hak-hak tanah untuk keperluan suci dan sosial.

B. Batasan Masalah
Dari rumusan di atas, dapatlah penulis mengambil beberapa pokok permasalahan, yang antara lain :
1. Apa yang dimaksud dengan wakaf, tujuan serta manfaat wakaf?
2. Bagaimana perlindungan tanah wakaf di dalam peraturan perundang-undangan?
Pokok-pokok masalah ini akan dibahas di dalam bab-bab berikutnya.

BAB II
PENGERTIAN, TUJUAN, SERTA MANFAAT WAKAF

1. Pengertian Wakaf
Wakaf adalah perbuatan suci, mulia dan terpuji yang dilakukan oleh seseorang/badan hukum dengan memisahkan dari sebagian harta kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya menjadi wakaf sosial, yaitu untuk kepentingan peribadatan/keperluan umum lainnya, sesuai dengan ajaran agama Islam.

Dalam Islam, wakaf dibagi dua yaitu, wakaf ahli dan wakaf khairi atau wakaf umum. Wakaf ahli adalah wakaf yang peruntukannya ditujukan kepada orang-orang tertentu saja atau dilingkungan keluarganya. Sedangkan wakaf khairi atau wakaf umum adalah wakaf yang tujuan peruntukannya semua ditujukan untuk kepentingan umum (orang banyak/masyarakat)

Wakaf pada dasarnya terdiri dari beberapa bentuk, yaitu :
1. Wakaf Benda Bergerak (Uang, Emas dan Benda-benda bermanfaat lainnya).
2. Wakaf Benda Tidak Bergerak (Tanah dan Bangunan).

Wakaf benda bergerak lebih sering disebut dengan wakaf tunai (cash waqf) yaitu benda bergerak yang dapat digunakan dan dimanfaatkan untuk kepentingan umum yang dapat berupa uang, emas dan benda lainnya. Namun yang lebih sering digunakan dalam wakaf tunai adalah uang. Hal ini disebabkan uang adalah alat pembayaran yang mudah dipergunakan serta mudah dipindah-pindahkan dan nominalnya tidak berubah-ubah. Sedangkan emas selalu berubah-ubah sesuai dengan harga di pasarannya.
Wakaf benda tidak bergerak seperti tanah dan bangunan yang peruntukannya biasanya untuk kepentingan peribadatan dan kepentingan sosial lainnya (umum lainnya). Wakaf benda tidak bergerak inilah yang lebih sering kita pergunakan dan lebih kita kenal di Indonesia dan belahan dunia lainnya. Hal ini disebabkan bahwa wakaf dalam bentuk benda tidak bergerak sifatnya lebih kekal dan tidak dapat dipindahkan. Sehingga mudah dalam melakukan pengawasannya.
Wakaf di Indonesia yang berupa Tanah dan Bangunan hanya dapat berupa tanah dan bangunan dengan hak milik. Dalam wakaf ada beberapa pihak yang memang sebagai syarat ataupun unsur-unsur yang ada di dalam wakaf, yaitu :
a. Adanya orang berwakaf (wakif) sebagai subjek hukum wakaf tanah milik;
b. Adanya benda yang diwakafkan (mauquf alaihi), yaitu tanah milik;
c. Adanya penerima wakaf (sebagai subjek wakaf) yaitu Nadzir;
d. Adanya aqad atau lafaz atau pernyataan penyerahan wakaf dari tangan wakif kepada orang atau tempat berwakaf (simauquf alaihi);
Jika unsur-unsur atau syarat-syarat di atas tidak terpenuhi maka wakaf dinyatakan tidak sah dan tidak pernah ada.
Seorang wakif (yang mewakafkan tanah miliknya) harus memenuhi syarat-syarat sebagaimana tertera di dalam Pasal 3 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977, yang antara lain :
1) Badan-badan hukum Indonesia (yaitu hanya badan-badan Indonesia hukum yang memiliki tanah milik dan yang bertindak atas namanya adalah pengurusnya yang sah menurut hukum).
2) Orang atau orang-orang yang telah memenuhi syarat-syarat :
a. Telah dewasa;
b. Sehat akalnya;
c. Oleh hukum tidak terhalang untuk melakukan perbuatan hukum (dibawah pengampuan, orang yang tempramental/tidak dapat mengendalikan diri/orang yang boros dan lainnya);
d. Atas kehendak sendiri;
e. Tanpa paksaan dari pihak-pihak lain;
f. Memperhatikan peraturan-peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Mengenai objek wakaf tanah milik, yang diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977. Maka objek dari wakaf tanah milik harus merupakan tanah hak milik atau tanah milik yang bebas dari segala, yaitu :
a. Pembebanan;
b. Ikatan;
c. Sitaan;
d. Perkara;
Mengenai pengelola wakaf atau nadzir, dilihat dari Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 dapat berupa :
a. Perseorangan;
b. Badan hukum;
Syarat-syarat dalam perseorangan di atur lebih lanjut di dalam ketentuan Pasal 6 ayat (1), yaitu :
a. Warga negara Republik Indonesia;
b. Beragama islam;
c. Sudah dewasa;
d. Sehat jasmani dan rohaniah;
e. Tidak berada di bawah pengampuan;
f. Bertempat tinggal di kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan;
Sedangkan syarat-syarat nadzir yang berbadan hukum adalah pada Pasal 8 ayat (2) adalah sebagai berikut :
a. Badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
b. Mempunyai perwakilan di kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan;
c. Badan hukum tujuan dan alamat usahanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya, sesuai dengan ajaran agama islam.
Selain dari pada syarat-syarat sebagai nadzir tersebut di atas. Ada pula kewajiban-kewajiban dari nadzir. Yang antara lain adalah sebagai berikut :
a. Mengurus dan mengawasi harta kekayaan wakaf dan hasilnya;
b. Memberikan laporan perubahan anggota nadzir apabila ada yang meninggal dunia, mengundurkan diri, tidak memenuhi syarat lagi, dll.
c. Mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Urusan Departemen Agama C.q. Kepala Bidang Urusan Agama Islam melalui Kepala Kantor Urusan Agama Kecamatan.
d. Mengajukan permohonan atas perubahan status tanah wakaf kepada Menteri Agama melalui Kepala Kantor Departemen Agama Kecamatan, Kepala Kantor Agama Departemen Agama dan Kepala Kantor Wilayah Departemen Agama.
e. Melaporkan kepada Bupati/Walikota Kepala Daerah c.c. Kepala Sub Direktorat Agraria setempat, jika terjadi perubahan penggunaan tanah wakaf.
f. Melaporkan kepada Kepala Kantor Urusan Agama Kecamatan setiap satu tahun sekali, tentang hasil pencatatan tanah wakaf oleh Nadzir.
Selain dari pada ketiga unsur di atas, ada satu unsur lagi yang harus dipenuhi sebagaimana di dalam Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tadi. Yaitu lafaz ataupun aqadnya, yang berupa sumpah yang diucapkan oleh Nadzir sebagai pengelola wakaf di hadapan Kepala Kantor Urusan Agama Kecamatan dengan disaksikan sekurang-kurangnya 2 (dua) saksi.
2. Tujuan Wakaf serta Manfaat Wakaf
Wakaf merupakan sumber daya ekonomi yang dapat dikembangkan untuk meningkatkan kegiatan-kegiatan ekonomi, disamping kegiatan-kegiatan yang bersifat keagamaan dan sosial. Artinya pemanfaatan wakaf tidak hanya sebatas untuk kegiatan-kegiatan keagamaan dan sosial belaka, namun juga hendaknya dapat dimanfaatkan untuk pengembangan ekomoni yang bersifat makro, seperti pertanian, perikanan, peternakan, industri, pertambangan, dan lainnya. Tanahnya tetap saja merupakan tanah wakaf, namun hasil dari tanah wakaf tersebut dimanfaatkan.
Selain itu, dengan dilakukannya investasi terhadap tanah wakaf (dengan memungut hasil dari tanah wakaf tersebut/tanam-tanaman, perikanan, tambang, dll) maka akan mengoptimalkan fungsi harta wakaf sebagai prasaran untuk meningkatkan kualitas hidup dan kehidupan sumber daya manusia , khususnya di Indonesia.
Sehingga tujuan dan manfaat diadakannya wakaf tersebut dapat terlaksana dengan baik dan benar-benar berguna bagi masyarakat umum. Hasil dari perkebunan, peternakan, perikanan, industri dan pertambangan tadinya dapat menjadi sumber pendapat negara. Jika tanah wakaf sebagai tempat peribadatan dan kegiatan sosial maka bermanfaat juga bagi masyarakat yang umumnya bagi masyarakat kelas menengah ke bawah. Seperti perkuburan, tanah wakaf sebagai perkuburan sangat membantu masyarakat kelas ekonomi menengah ke bawah dalam perolehan tanah untuk perkuburan.
Sebagaimana tujuan wakaf, maka demi mengoptimalkan fungsi wakaf dengan berorientasi pada sosial dan ekonomi, perlu peran serta negara serta masyarakat (swasta). Partisipasi negara, terutama dalam penyediaan fasilitas (kemudahan) dan pengaturan wakaf yang memberikan dorongan dan motivasi untuk mengoptimalkan tujuan-tujuan wakaf. Di Indonesia sudah ada peraturan mengenai wakaf ini, namun belum dijumpai peraturan perundang-undangan tentang pemanfaatan tanah wakaf itu untuk tujuan ekonomis.
Oleh karena itu, perlu kiranya pemerintah (Presiden, Menteri Agraria/BPN, Menteri Agama, Menteri Kesejahteraan Rakyat dan Menteri Perekonomian) membahas tentang perwakafan tanah milik serta penggunaannya. Sehingga penggunaan wakaf lebih optimal. Apalagi tanah wakaf di Indonesia cukup luas dan sangat bermanfaat sebagai penambah pendapatan pemerintah (Negara).

BAB III
PERLINDUNGAN TANAH WAKAF DALAM PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Sebagaimana yang telah kita ketahui, pengaturan wakaf telah ada dan di atur di dalam Pasal 49 ayat (3) UUPA, UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf dan PP No. 28 Tahun 1977 serta Peraturan Menteri Agama No. 1 Tahun 1978 tentang pelaksanaan PP No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik. Sehingga jelaslah dasar hukum tentang perwakafan itu diatur dimana.
Namun, pada pengaturannya sebenarnya masih kurang optimal. Hal ini dapat dilihat dari peran serta masyarakat/swasta (nadzir) dan pemerintah dalam pemeliharaan tanah wakaf. Akan tetapi, sesuai dengan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, demi menjaga atau memberikan perlindungan terhadap tanah wakaf maka dibentuklah lembaga yang disebut Badan Wakaf Indonesia (BWI) sebagai lembaga Independen yang bertugas untuk memajukan dan mengembangkan perwakafan nasional di Indonesia. Dengan beranggotakan paling sedikit 20 orang dan paling banyak 30 orang yang berasal dari unsur masyarakat.
Jika kita melihat di negara Mesir misalnya, Badan Wakaf berada langsung di bawah kementerian, pendiriannya berdasarkan Undang-undang Mesir No. 80 Tahun 1971. karena berada di bawah kementerian maka Badan Wakaf Mesir cukup berat, yakni menangani wakaf secara keseluruhan, baik dibidang administrasi, investasi, pengembangan dan pendayagunaannya. Dengan tugas yang begitu berat maka wakaf di Mesir memiliki peran yang sangat penting dalam memajukan perekonomian serta pemanfaatannya bagi masyarakat di mesir.
Dengan begitu, perbedaan dengan di Indonesia adalah BWI (Badan Wakaf Indonesia) bersifat independen dan tidak langsung di bawah menteri, selain itu perannya hanya dalam bentuk memajukan dan mengembangkan perwakafan nasional di Indonesia yang selebihnya ditangani oleh Pemerintah selain itu tidak ada pengaturannya lebih lanjut.

Sebagai upaya perlindungan terhadap tanah-tanah wakaf di Indonesia maka sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 pada Pasal 10, yang kemudian dijabarkan ke dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik, yaitu :
a. Setelah ikrar dilaksanakan maka dibuat akta ikrar yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Tanah atas nama Nadzir yang bersangkutan, yang diharuskan mengajukan permohonan kepada Bupati/Walikota melalui Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat untuk mendaftarkan tanah milik yang bersangkutan menurut ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1977 perubahan atas Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah.

b. Untuk kepeluan pendaftaran maka, diserahkan pula kepada Kantor Pertanahan :
1) Sertifikat tanah yang bersangkutan;
2) Akta Ikrar Wakaf yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf;
3) Surat pengesahan dari Kantor Urusan Agama Kecamatan setempat mengenai Nadzir yang bersangkutan;

c. Terhadap tanah milik yang diwakafkan yang belum mempunyai sertifikat, maka pencatatan dilakukan setelah untuk tanah tersebut dibuatkan sertifikatnya.

Menurut ketentuan di dalam PERMENDAGRI No. 6 Tahun 1977 permohonan pendaftaran tanah perwakafan yang belum terdaftar di Kantor Pertanahan setempat atau belum memiliki sertifikat, dilakukan bersama-sama dengan permohonan pendaftaran haknya kepada Kantor Pertanahan setempat menurut ketentuan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Untuk keperluan tersebut maka dilakukanlah penyerahan kepada Kantor Pertanahan setempat sebagai berikut :
a. Surat permohonan konversi/penegasan haknya atas tanah;
b. Surat-surat bukti pemilikan tanahnya serta surat-surat keterangan lainnya yang diperlukan sehubungan dengan permohonan konversi dan pendaftaran tanah hak atas tanahnya;
c. Akta Ikrar Wakaf yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf setempat;
d. Surat pengesahan dari Kantor Urusan Agama Kecamatan setempat mengenai nadzir yang bersangkutan;
Setelah dilakukan tahapan-tahapan di atas, maka Kantor Pertanahan setempat mencatat perwakafan tanah milik yang bersangkutan pada buku tanah dan sertifikatnya.
Untuk peruntukannya, maka sesuai dengan Pasal 11 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977, pada dasarnya terhadap tanah milik yang telah diwakafkan tidak dapat dilakukan perubahan peruntukan atau penggunaan lain dari pada yang dimaksud dalam Ikrar Wakaf. Dalam hal ini tidak berarti dalam hal-hal tertentu tidak dapat dilakukan perubahan perwakafan tanah milik.
Dalam ketentuan Pasal 11 ayat (2) ditentukan bahwa penyimpangan dari ketentuan tersebut dalam ayat (1) hanya dapat dilakukan terhadap hal-hal tertentu setelah terlebih dahulu mendapat persetujuan tertulis dari Menteri Agama, yaitu :
a. Karena tidak sesuai lagi dengan tujuan wakaf seperti yang diikrarkan oleh wakif;
b. Karena kepentingan umum;
Berbagai penyimpangan dari ketentuan tersebut di atas, maka sesuai dengan Pasal 15 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977, maka akan dikenakan sanksi dan perbuatan itu batal dengan sendirinya menurut hukum.
Dari penjelasan-penjelasan di atas, maka timbul pertanyaan. Bagaimana penyelesaian perselisihan yang timbul akibat wakaf tanah milik tersebut dan dimana dapat diselesaikan? Dari pertanyaan ini, maka jawabannya adalah harus dilihat dari bentuk perselisihannya. Jika perselisihannya berkaitan dengan persoalan sah atau tidaknya perbuatan mewakafkan tanah milik sebagaimana di atur di dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 dan masalah-masalah lainnya yang berkaitan dengan syari’at Islam maka penyelesaiannya di Pengadilan Agama. Sedangkan jika terjadi permasalah-permasalah yang menyangkut bidang perdata umum dan hukum pidana diselesaikan melalui Pengadilan Negeri.
Sebelumnya penyelesaian perselisihan perwakafan menjadi kompetensi Pengadilan Negeri bukan Pengadilan Agama. Namun, setelah keluarnya Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977, maka menurut ketentuan dalam Pasal 12 dikatakan bahwa ”penyelesaian perselisihan sepanjang yang menyangkut persoalan perwakafan tanah, disalurkan melalui Pengadilan Agama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Selain itu, menurut Pasal 17 Peraturan Menteri Agama No. 1 Tahun 1978, bahwa Pengadilan Agama yang mewilayahi tanah wakaf berkewajiban memeriksa dan menyelesaikan perkara tentang perwakafan tanah menurut syari’at Islam, yang antara lain mengenai :
a. Wakaf, wakif, nadzir, ikrar dan saksi;
b. Bayyinah (alat bukti administrasi tanah wakaf);
c. Pengelolaan dan pemanfaatan hasil wakaf;
Dalam melaksanakan penyelesaian perselisihan wakaf tanah milik tersebut, Pengadilan Agama tetap berpedoman pada tata cara penyelesaian perkara yang berlaku pada Pengadilan Agama.
Bagaimana dalam hal penyelesaian masalah perpajakan terhadap tanah wakaf? Oleh karena wakaf tanah milik berhubungan dengan tanah yang bagian dari bumi, maka perlu kiranya dikaitkan dengan pajak dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan sebagaimana diatur di dalam :
1) Undang-undang No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
2) Undang-undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Sesuai dengan ketentuan perundang-undangan di atas pada UU No. 12 Tahun 1994 perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985, bahwa objek pajak adalah bumi dan bangunan, yang meliputi :
- Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
- Jalan Tol;
- Jalan kolam renang;
- Pagar mewah;
- Tempat olahraga;
- Galangan kapal, dermaga;
- Taman mewah;
- Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
- Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Ketentuan dalam Pasal 3 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1994 perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985 mengatur objek pajak yang tidak dikenakan pajak Bumi dan Bangunan, sebagai berikut :
a. Objek yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
b. Objek yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
c. Objek yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
d. Objek yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
e. Objek yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Manteri Keuangan;
Oleh karena itu, sesuai dengan penjelasan di atas, maka sudah jelaslah mana objek dan mana yang bukan objek dari pada Pajak Bumi dan Bangunan. Sehingga tidak salah dalam menafsirkan apa-apa saja objek dari pada Pajak Bumi dan Bangunan, dan tanah wakaf salah satu yang tidak termasuk ke dalam objek Pajak Bumi dan Bangunan karena sesuai dengan Pasal 3 huruf a tadi bahwa tanah wakaf termasuk ke dalam objek yang dipergunakan untuk kepentingan umum baik berupa tempat ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan budaya nasional.

Selain dari pada penjelas di atas, maka timbul akan pertanyaan berikutnya yaitu. Apa sanksi yang diberikan bagi pelanggaran peraturan perwakafan tanah milik, sehingga tanah wakaf milik tersebut mendapat perlindungan di dalam hukum? Dilihat dari pada peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka di dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 ada dua pasal yang mengatur tentang pidana pelanggaran peraturan perwakafan tanah milik. Yaitu Pasal 14 dan Pasal 15 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977, yang antara lain sebagai berikut :

- Pasal 14 menyatakan bahwa : ”Barang siapa melakukan perbuatan yang melanggar ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud Pasal 5, Pasal 6 ayat (3), Pasal 7 ayat (1) dan ayat (2), Pasal 9, Pasal 10 dan Pasal 11, dihukum dengan hukuman kurungan selama-lamanya 3 (tiga) bulan atau denda sebanyak-banyaknya Rp. 10.000,- (Sepuluh ribu rupiah)”.

- Pasal 15 menyatakan bahwa : ” apabila perbuatan yang dimaksud dalam Pasal 14, dilakukan oleh atau atas nama Badan Hukum, maka tuntutan pidana dilakukan dan pidana serta tindakan tata tertib dijatuhkan, baik terhadap badan hukum maupun terhadap mereka yang memberi perintah melakukan perbuatan tersebut atau yang bertindak sebagai pemimpin atau penanggung jawab dalam perbuatan atau kelalaian itu atau terhadap kedua-duanya”.

Dari ketentuan di dalam Pasal 14, maka yang masuk ke dalam tindak pidana tersebut berupa :
- Mewakafkan tanah dengan tidak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf atau tidak menuangkannya dalam suatu akta ikrar wakaf dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi (Pasal 5);
- Nadzir tidak mendaftarkan diri pada Kantor Urusan Agama setempat untuk mendapatkan pengesahan dari pejabat yang berwenang sebagai nadzir (Pasal 6 ayat (3));
- Nadzir melalaikan kewajibannya dalam mengurus dan mengawasi kekayaan wakaf serta hasil-hasilnya dan membuat laporan secara berkala atas kekayaan wakaf dan hasilnya (Pasal 7 ayat (1) dan (2));
- Melaksanakan perwakafan tanah milik secara tidak sesuai dengan ketentuan tatacara perwakafan tanah milik yang berlaku (Pasal 9);
- Tidak melaksanakan atau melakukan pendaftaran wakaf tanah milik yang bersangkutan (Pasal 10);
- Melakukan perubahan perwakafan tanah milik tanpa mendapatkan persetujuan tertulis dari pejabat yang berwenang (Pasal 11).

Sedangkan dari ketentuan di dalam Pasal 15, yang dapat dikenakan tuntutan pidana serta tindakan tata tertib dijatuhkan, yaitu terhadap :
- Badan hukum tersebut;
- Mereka yang memberikan perintah melakukan perbuatan pelanggaran peraturan perwakafan tanah milik, atau dengan yang bertindak sebagai pemimpin badan hukum yang bersangkutan atau mereka yang bertindak sebagai penanggung dalam perbuatan atau kelalaian memenuhi ketentuan peraturan perwakafan tanah milik;
- Bersama-sama badan hukum dan mereka yang memberi perintah melakukan perbuatan pelanggaran peraturan perwakafan tanah milik atau yang bertindak sebagai pemimpin atau penanggung jawab dalam perbuatan atau kelalaian memenuhi ketentuan peraturan perwakafan tanah milik.

Dengan adanya ketentuan pidana yang mengatur tentang wakaf tersebut meskipun tidak diatur secara lebih rinci, akan tetapi dapatlah dijadikan dasar sebagai untuk mengambil tindakan-tindakan yang dapat dilakukan dalam perlindungan terhadap tanah wakaf. Penyelesaian pidana ini dilakukan di Pengadilan Negeri tempat Objek Wakaf berada, karena pidana merupakan bidang perkara yang merupakan kompetensi dari pada Pengadilan Negeri.
Namun, bukan berarti Pengadilan Agama yang kompetensinya hanya dibidang syari’atnya tidak memberikan perlindungan yang besar terhadap tanah wakaf. Dengan adanya Pengadilan Agama maka akan lebih menjamin kepastian pengurusan dan tata laksana pengaturan, pengurusan serta pengelolaan tanah wakaf.

BAB IV
PENUTUP

KESIMPULAN
Dari uraian di atas, maka penulis mendapat kesimpulan dari perlindungan terhadap tanah wakaf sebagai berikut :
1. Wakaf merupakan suatu perbuatan suci, mulia dan terpuji yang dilakukan oleh perseorangan ataupun badan hukum Indonesia yang berupa tanah maupun benda-benda (benda bergerak dan benda tidak bergerak) lainnya yang bermanfaat bagi kemaslahatan umat/bagi kepentingan umum yang berdasarkan kepada hukum Islam (Syari’at Islam).
Wakaf dilakukan oleh pewakaf (wakif) terhadap tanah hak miliknya, dengan dikelola oleh Nadzir (Nazhir) yang mengelola dan mengawasi harta benda wakaf, dengan diketahui oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf dari Kantor Urusan Agama Kecamatan tempat dimana tanah wakaf berada serta di saksikan oleh 2 (dua) orang saksi yang cakap hukum. Selain itu, wakif harus melafazkan atau melakukan aqad dengan nadzir sebagai pengurus atau pengelola tanah wakaf tersebut.
2. Pengaturan tentang wakaf diatur di dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-undang Pokok Agraria, UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik dan PERMENAG No. 1 Tahun 1978 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.
Perlindungan hukum terhadap tanah wakaf sudah jelas ada dan merupakan dasar untuk melakukan perbaikan terhadap sistem tanah wakaf. Hal ini agar dalam penerapan tentang tanah wakaf tidak terjadi perselisihan dan pertentengan antara pihak-pihak yang berkepentingan terhadap tanah tersebut. Sebagaimana pengaturan ketentuan pidana yang di atur di dalam Pasal 14 dan Pasal 15 Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.

DAFTAR PUSTAKA
Usman. Rachmadi, 2009, Hukum Perwakafan Di Indonesia, Jakarta: Sinar Grafika.
Djunaidi Ahmad dan Thobieb Al-Asyhar, 2006, Menuju Era Wakaf Produktif : Sebuah Upaya Progresif Untuk Kesejahteraan Umat, Jakarta: Mitra Abadi Press.
Pedoman Pengelolaan Wakaf Tunai, 2008, Jakarta: Departemen Agama (Direktorat Jenderal Bimbingan Masyarakat Islam : Direktorat Pemberdayaan Wakaf).
Peraturan Perundang-Undangan Perwakafan, 2006, Jakarta: Departemen Agama Republik Indonesia (Direktorat Jenderal Bimbingan Masyarakat Islam).
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun 1977 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik.
PENDAFTARAN TANAH
BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar belakang
Tanah memiliki arti yang sangat penting bagi kehidupan manusia, dan manusia sudah pasti tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia hidup dan bermukim di atas tanah dan memperoleh bahan pangan (padi, jagung, ubi, kacang, dll) dengan cara mendayagunakannya. Manusia akan hidup serba berkecukupan dan damai jika menggunakan tanah yang dikuasainya ataupun yang dimilikinya sesuai dengan hukum yang berlaku. Apalagi negara kita yang memiliki gelar sebagai negara agraris dan rakyatnya yang sebagian besar hidup dengan memanfaatkan tanah (pertanian dan perkebunan) sehingga tanah memiliki fungsi sebagai faktor produksi.
Pertumbuhan penduduk di Indonesia cukup cepat dan jumlah penduduk Indonesia termasuk ke 3 terbesar di dunia. Sehingga kebutuhan tanah bagi setiap orang juga akan mengalami peningkatan demi menunjang aktifitas sehari-hari dan sebagai tempat tinggal. Laju pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi pulalah yang menyebabkan semakin tingginya lalulintas peralihan Hak Atas Tanah. Oleh karena kepemilikan tanah sudah ada sejak dahulu, maka kepemilikan tanah yang sekarang bukanlah sebagai pemilik yang pertama. Akibatnya baik pemerintah maupun masyarakat ketika membutuhkan sebidang tanah untuk memenuhi kebutuhannya memerlukan kepastian mengenai siapa sebenarnya pemilik sebidang tanah tersebut.
Permasalah lainnya yang berhubungan dengan penguasaan tanah di Indonesia juga menyangkut hukum yang dianut oleh masyarakat. Bagi sebagian masyarakat Indonesia mereka menganut pada hukum adat yang tidak tertulis, sebagian lainnya menganut pada hukum barat yang diatur dalam hukum perdata barat (burgerlijk wetbook). Kepastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak, ataupun kreditur (bank, perusahaan perkreditan, dan orang perorang) yang akan memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Oleh karena itu, pentingnya dilakukan pendaftaran tanah dan dibuatnya peraturan tersendiri tentang pendaftaran tanah pada hakikatnya adalah demi menjaga kepastian hukum terhadap kepemilikan tanah tersebut serta memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah tersebut.
Dalam hal ini, pemerintah telah berupaya demi memberikan kepastian hukum bagi kepemilikan tanah yang ditandai dengan di bentuknya peraturan-peraturan tentang tanah mulai dari Undang-undang No. 5 Tahun 1960 dan penyelenggaraan pendaftaran tanah diatur pada PP No. 10 Tahun 1961 dan diganti sampai saat ini dengan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dan demi terwujudnya pelaksanaan yang baik maka dibentuklah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
B. Batasan masalah
Berdasarkan uraian di atas, maka penulis mengambil beberapa pokok masalah yang akan dijabarkan di dalam pembahasan makalah ini, sebagai berikut :
1. Apa yang dimaksud dengan Pendaftaran Tanah dan azas-azas apa yang terkandung di dalamnya?
2. Apa tujuan serta manfaat Pendaftaran Tanah
3. Bagaimana tata cara dalam melakukan Pendaftaran Tanah?

BAB II
PENGERTIAN DAN AZAS-AZAS PENDAFTARAN TANAH

A. Pengertian Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun (sarusun), termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya .

Sebutan pendaftaran tanah telah menimbulkan kesan seakan-akan objek utama pendaftaran tanah atau satu-satunya objek pendaftaran tanah adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanahlah yang merupakan objek pendaftaran tanah yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta, dan disajikan juga dalam bentuk daftar tanah. Kegiatan bidang fisik tersebut disebut “kadaster” (capitastrum) atau suatu daftar yang berisikan data mengenai tanah.

Tetapi dalam pengumpulan sampai penyajian data yuridis, bukan tanahnya yang didaftar, melainkan hak-hak atas tanah yang menetukan status hukumnya serta hak-hak lain yang membebani hak-hak tersebut. Bahkan dalam pendaftaran tanah yang menggunakan sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dimana bukan haknya didaftarkan melainkan aktanya yang didaftar yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut .

Dalam pendaftaran tanah di Indonesia sistem yang dipakai adalah sistem Torrens yaitu Sistem dimana dalam mendapatkan tanah yang dilakukan adalah permohonan yang diajukan oleh seseorang untuk memperoleh hak milik. Sistem ini dapat diidentifikasi dari :
1. Orang yang berhak atas tanahnya harus memohon dilakukannya pendaftaran tanah agar negara dapat memberikan bukti hak atas permohonan pendaftaran yang diajukan.
2. Dilakukan penelitian atas alas hak dan objek bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang bersifat sporadis.
Dalam pendaftaran tanah ada yang harus diperhatikan terlebih dahulu, yang menyangkut dengan apa-apa saja bagian dari pendaftaran tanah tersebut, yaitu :
1. Subjek Hak atas Tanah
2. Objek Hak atas Tanah
3. Surat sebagai Alas Hak
Yang dimaksud dengan subjek hak atas tanah adalah orang/badan hukum yang menjadi subjek terhadap tanah tersebut. Subjek hak atas tanah terdiri dari orang perseorangan (WNI dan WNA), badan hukum (badan hukum publik RI, badan hukum publik asing, badan hukum publik internasional, dan badan hukum privat RI).
Yang dimaksud ke dalam Objek hak atas tanah dibagi atas tiga bentuk yaitu macam-macam hak (hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan, hak tanggungan, tanah wakaf dan tanah negara), penggunaannya meliputi (perumahan, pertanian, perikanan, perkantoran, perdagangan, perindustrian, keagamaan, kesosialan, dll), dan jenisnya (tanah darat dan tanah sawah).
Sedangkan alas hak atas tanah yang dimaksud adalah alas kepemilikan hak atas tanah yang dijadikan sebagai dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan yang merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan/penguasaan suatu bidang tanah baik secara tertulis atau berdasarkan keterangan saksi, yang terbagi atas 2 bentuk yaitu sebelum 8 Oktober 1997 dan sesudah 8 Oktober 1997. sebelum 8 Oktober 1997 hanya berupa Surat Pemilikan Tanah dan Surat Penguasaan Tanah saja yang digunakan sebagai dasar dalam pendaftaran tanah. Sedangkan sesudah 8 Oktober 1997 surat kepemilikan tanah dikeluarkan hanya oleh Putusan Pejabat dan Surat Akta Pejabat sebagai dasar untuk melakukan pendaftaran tanah.

B. Azas-azas Pendaftaran Tanah
Dalam pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas-asas yang terdapat di dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997, yaitu :
1. Sederhana
Agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedur-prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan termasuk atau terutama pemegang hak atas tanah.
2. Aman
Untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarankan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Terjangkau
Keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
4. Mutakhir
Kelengkapan instrumen atau alat-alat yang memadai dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya, dengan kata lain mengikuti perkembangan tekhnologi (komputerisasi, alat ukur, tenaga ahli, dll).
5. Dan terbuka
Data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan dan masyarakat dapat diperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

BAB III
TUJUAN SERTA MANFAAT PENDAFTARAN TANAH

A. Tujuan Serta Manfaat Pendaftaran Tanah
Dalam sejarahnya, tujuan dari pendaftaran tanah pada dasarnya adalah untuk pemungutan pajak atas tanah (fiscal cadastre). Sampai pada tahun 1961, dikenal tiga macam pemungutan pajak tanah, yaitu verponding eropa, verponding indonesia, dan landrente. Sebagai dasar bagi penentuan objek pajak saat itu adalah status tanahnya sebagai tanah Hak Barat dan tanah Hak Milik Adat, sedangkan sebagai wajib pajaknya adalah pemegang hak atau pemiliknya.
Dalam perkembangannya, untuk mewujudkan kepastian hukum atas tanah, muncullah pendaftaran tanah untuk tujuan kepastian hukum (legal cadastre). Sasarannya adalah bidang-bidang tanah yang dikuasai dengan sesuatu hak dan dikenal tanah hak maupun persil yang kemudian diukur, dipetakan dan diteliti proses penguasaan oleh pemegang haknya. Hasilnya berupa peta dan daftar yang memberikan penjelasan mengenai siapa pemegang haknya, letaknya dan luasnya (data kadastral) .
Adapun tujuan dari pendaftaran tanah menurut peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 pasal 3, yaitu :
1. Untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Inilah yang merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang diperintahkan oleh Pasal 19 UUPA, maka dengan adanya sertifikat hak kepemilikan atas tanah tersebut, maka bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang atas tanah, yang dijamin undang-undang.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar lebih mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Penyejian informasi tersebut dilakukan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (tata usaha pendaftaran tanah) yang dikenal dengan daftar umum yang terdiri dari peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama. Para pihak yang berkepentingan, terutama calon pembeli atau kreditur, sebelum melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu dan karenanya mereka berhak mengetahui data yang tersimpan dalam daftar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut. Ini sesuai dengan asas pendaftaran yang terbuka untuk umum {Pasal 4 ayat (2)}.
3. Agar terlaksananya tertib administrasi pertanahan. Dalam hal ini, demi mengetahui batas-batas bidang tanah tersebut yang dilakukan dengan pengukuran, pemberian patok atau tanda batas bidang tanah yang ditunjukkan oleh pemilik tanah serta disaksikan atau disetujui oleh pemilik bidang tanah yang bersebelahan, sehingga terjaminlah kepastian hukumnya .
Menurut Pasal 30 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk menghimpun dan menyediakan informasi yang lengkap mengenai bidang-bidang tanah dipertegas dengan dimungkinkannya pembukuan bidang-bidang tanah yang data fisik atau data fisiknya belum lengkap atau masih disengketakan, walaupun untuk tanah-tanah demikian belum dikeluarkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang dapat memberikan jaminan kepastian hukum menurut Direktorat Pendaftaran Tanah, bahwa tujuan pendaftaran tanah yang sudah diuraikan di dalam PP No. 24 Tahun 1997 tadi haruslah memenuhi syarat-syarat sebagai berikut :
1. Peta-peta pendaftaran tanah dapat dipakai rekonstruksi di lapangan dan menggambarkan batas yang sah menurut hukum.
2. daftar umum dapat membuktikan pemegang hak yang terdaftar di dalamnya sebagai pemegang yang sah menurut hukum.
3. setiap hak dan peralihannya harus didaftar .
Untuk dapat dilakukannya rekonstruksi di lapangan, maka setiap bidang tanah yang didaftar harus dipasang tanda batas. Pemasangan tanda batas ini harus kuat secara fisik, tertanam kuat pada batas bidang tanah dan mudah dikenali di lapangan. Sebagai suatu kepastian hukum, letak batas tanah juga mempunyai sifat-sifat publisitas dan spesialitas. Namun, hal terpenting dalam pemasangan batas adalah dipenuhinya asas kontradiktur delitimasi (penetapan tanda batas-batas bidang tanah atas persetujuan dan diketahui oleh pemilik tanah yang bersebelahan).

BAB IV
TATA CARA PENDAFTARAN TANAH
1. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah terbagi atas 2 tahap yaitu pendaftaran tanah untuk pertama kali (awal) dan pendaftaran tanah berkelanjutan. Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 dan PP No. 24 Tahun 1997. Dalam pelaksanaannya pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas objek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya.
c. Penerbitan sertifikat.
d. Penyajian data fisik dan data yuridis, dan
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Sebagaimana salah satu dari kegiatan pendaftaran tanah adalah Pengumpulan dan pengolahan data fisik terdiri atas beberapa bentuk, yaitu :
a. Pengukuran dan pemetaan
Dalam kegiatan pengukuran dan pemetaan terhadap bidang tanah, meliputi kegiatan sebagai berikut :
1) Pembuatan Peta dasar pendaftaran tanah
Pembuatan peta dasar pendaftaran tanah untuk menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah.
2) Penetapan batas-batas bidang tanah
Penetapan batas-batas bidang tanah adalah kegiatan yang dilakukan sebelum dilakukannya pengukuran dan dipetakan, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan, yang dilakukan dengan penunjukan batas oleh pemegang hak yang bersangkutan dan disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan dan oleh petugas Kantor Badan Pertanahan dengan petunjuk Kepala Kantor Pertanahan.
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran. Untuk bidang tanah yang luas, pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta tersendiri, dengan menggunakan data yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas tanah yang akan dipetakan.
4) Pembuatan daftar tanah
Setelah dilakukan pemetaan dan pengukuran maka selanjutnya adalah dibukukan di dalam daftar tanah. Daftar tanah dimaksudkan sebagai informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada diwilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaannya kemudian.
5) Pembuatan surat ukur
Setelah dilakukannya proses-proses seperti di atas, maka dilakukanlah pembuatan surat ukur. Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian yang diambil datanya dari peta pendaftaran.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya
Yang terdiri dari :
1) Hak-hak lama
Hak-hak lama berupa pembuktian hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP No. 10 Tahun 1961.. Dalam Pasal 24 ayat (1) UUPA dikatakan bahwa alat-alat bukti yang dimaksud pasal tersebut adalah bukti-bukti kepemilikan, yang dapat berupa :
a) Grosse akta hak eigendom (diterbitkan berdasarkan Overschrijvings orndonnantie/Stb. 1834-27).
b) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang bersangkutan.
c) Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959.
d) Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan, disaksikan kepala adat/kepala desa/kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997, dll.
2) Hak-hak baru
Hak baru adalah hak yang diberikan sejak mulai berlakunya PP No. 24 Tahun 1997. Hak-hak baru dibuktikan dengan data yuridis dari :
a) Penetapan Pemberi Hak dari Pejabat yang berwenang untuk memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara, atau tanah hak pengelolaan, yang dapat diberikan secara individual, kolektif ataupun secara umum.
b) Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.
c. Penerbitan sertifikat
Sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Memperoleh sertifikat adalah hak pemegang hak atas tana, yang dijamin undang-undang.
Di dalam Pasal 31 PP No. 24/1997 dikatakan bahwa “Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1). Dengan kata lain setelah terpenuhi syarat-syarat pada Pasal 30 maka dapatlah dikeluarkan sertifikat hak atas tanah.
Dalam pembuatan sertifikat cara yang dilakukan sama seperti pembuatan buku tanah, dengan ketentuan bahwa catatan-catatan yang bersifat sementara dan sudah dihapus tidak tercantumkan (Pasal 178 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997). Penerbitan sertifikat dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya. Oleh karena itu, sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat. Apabila masih ada ketidakpastian mengenai hak atas tanah yang bersangkutan, yang ternyata dari masih adanya catatan dalam pembukuannya, pada prinsipnya sertifikat belum dapat diterbitkan. Namun apabila catatan itu hanya mengenai data fisik yang belum lengkap, tetapi tidak diselenggarakan, sertifikat dapat diterbitkan. Data fisik yang tidak lengkap itu adalah apabila data fisik bidang tanah yang bersangkutan merupakan hasil pemetaan sementara, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (3).
d. Penyajian data fisik dan data yuridis
Kepala Kantor Pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah berupa daftar umum yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah, dan daftar nama. Data fisik adalah keterengan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Sedangkan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Data fisik yang tercantum dalam daftar nama hanya dapat diberikan kepada Instansi Pemerintah, yang memerlukan untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, dengan mengajukan permintaan yang menyebutkan keperluannya. Misalnya Instansi Kepolisian, Kejaksaan dan Pengadilan. Permintaan dipenuhi setelah disetujui oleh Kepala Kantor Pertanahan (Pasal 191 PMA No.3/1997).
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
Penyimpanan daftar umum dan dokumen diatur di dalam Pasal 35 PP No.24/1997. Sedangkan ketentuan pelengkapnya terdapat dalam Pasal 184 – Pasal 186 PERMEN No. 3/1997, yaitu :
1) Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran, diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh Menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.
2) Selain dalam hal yang disebut di atas, dengan izin tertulis dari Menteri atau pejabat yang ditunjuknya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen yang bersangkutan kepada instansi lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.
3) Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan mikrofilm. Penyimpanan dengan menggunakan peralatan elektronik dan dalam bentuk film akan menghemat tempat dan mempercepat akses pada data yang diperlukan. Tetapi penyelenggaraannya memerlukan persiapan peralatan dan tenaga serta dana yang besar. Maka pelaksanaannya akan dilakukan secara bertahap. Rekaman dokumen yang dihasilkan alat elektronik atau mikrofilm tersebut mempunyai kekuatan pembuktian sesudah ditanda tangani dan dibubuhi cap dinas oleh Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan.
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Dalam pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah didaftar. Jika ini terjadi, maka pemegang hak wajib mendaftarkan perubahan yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan. Ada 2 bentuk perubahan data terhadap pemeliharaan data pendaftaran tanah yang terdapat pada pasal 37- pasal 56, yaitu :
a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, yang juga terdiri atas :
1) Pemindahan Hak Pasal 37 ayat (1) ”Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2) Pemindahan Hak Dengan Lelang Pasal 41 ayat (1) ”Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang”.
3) Peralihan Hak Karena Pewarisan Pasal 42 ayat (1) Untuk pendaftaran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah didaftar dan hak milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36, wajib diserahkan oleh yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan sebagai warisan kepada Kantor Pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
4) Peralihan Hak Karena Penggabungan Atau Peleburan Perseroan Atau Koperasi Pasal 43 (1) Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5) Pembebanan Hak Pasal 44 (1) Pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
6) Penolakan Pendaftaran Peralihan Dan Pembebanan Hak Pasal 45 ayat (1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi :
- sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
- perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2);
- dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
- tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
- tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;
- perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
- perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
7) Pasal 46 Ketentuan lebih lanjut yang diperlukan bagi pelaksanaan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun ditetapkan oleh Menteri. Yang dalam hal ini adalah Menteri Agraria/Ka.BPN yang tertuang di dalam PMA/Ka.BPN No. 3/19997.
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Bentuk-bentuk dari pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya, yang diatur di dalam pasal 12 PP No. 24/1997 di jabarkan di dalam Pasal 47-Pasal 56 PP No. 24/1997 sebagai berikut :
1) Perpanjangan Jangka Waktu Hak Atas Tanah Pasal 47 “Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah dan sertipikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan”.
2) Pemecahan, Pemisahan Dan Penggabungan Bidang Tanah Pasal 48 ayat (1) Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.
3) Pembagian Hak Bersama Pasal 51 (1) Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak masing-masing pemegang hak bersama didaftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut peraturan yang berlaku yang membuktikan kesepakatan antara para pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.
4) Hapusnya Hak Atas Tanah Dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Pasal 52 ayat (1) Pendaftaran hapusnya suatu hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada buku tanah dan surat ukur serta memusnahkan sertipikat hak yang bersangkutan, berdasarkan :
a. Data dalam buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;
b. Salinan surat keputusan Pejabat yang berwenang, bahwa hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;
c. Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya.
5) Peralihan Dan Hapusnya Tanggungan Pasal 53 Pendaftaran peralihan hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada buku tanah serta sertipikat hak tanggungan yang bersangkutan dan pada buku tanah serta sertipikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan.
6) Perubahan Data Pendaftaran Tanah Berdasarkan Putusan Atau Penetapan Pengadilan Pasal 55 ayat (1) Panitera Pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai isi semua putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atau satuan rumah susun untuk dicatat pada buku tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertipikatnya dan daftardaftar lainnya.
7) Perubahan Nama Pasal 56 Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan mencatatnya di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

BAB V
PENUTUP

1. Pendaftaran tanah merupakan rencana pemerintah demi kepastian terhadap kepemilikan hak atas tanah. Indonesia sebagai negara agraris yang sebagian besar masyarakatnya memanfaatkan tanah sebagai tempat melakukan produksi sangatlah memungkinkan terjadi sengketa terhadap kepemilikan hak atas tanah yang juga diakibatkan karena jumlah penduduk di Indonesia terus meningkat, dan juga kurangnya pengetahuan masyarakat akan tata cara pendaftaran tanah. Sebagaimana disebutkan di dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 bahwa di dalam pendaftaran tanah terdapat azas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan terbuka.
2. Pendaftaran tanah merupakan suatu kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembuktian dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun, serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Dalam pendaftaran tanah, tujuan utama yang diinginkan oleh Pemerintah dan merupakan program pemerintah adalah demi terciptanya kepastian hukum terhadap kepemilikan hak atas sebidang tanah tersebut. Oleh karena itu, pendaftaran tanah merupakan wujud dari tindakan pemerintah agar tidak terjadi lagi sengketa atas tanah. Kepastian hukum yang diperoleh dari pendaftaran tanah adalah dengan dikeluarkannya sertifikat hak atas tanah dan satuan rumah susun yang memiliki kekuatan pembuktian yang antara lain :
a. Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
b. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang sertifikat hak tersebut.
Pasal 11 dan Pasal 12 PP No. 24 Tahun 1997 mengatur tentang tata cara pendaftaran tanah, yang dilakukan dengan 2 tahap yaitu :
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.
b. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan haknya.
c. Penerbitan sertifikat.
d. Penyajian data fisik dan data yuridis, dan
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen
Dan Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi:
a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
3. Oleh karena, kekurangan pengetahuan masyarakat terhadap pendaftaran tanah, maka pemerintah mengeluarkan PP No. 24 Tahun 1997 sebagai pengganti dari PP No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dan PMA/Ka.BPN No. 3 Tahun 1997 sebagai peraturan pelaksananya. Dengan adanya perangkat hukum yang mengatur tentang pendaftaran tanah ini maka didapatlah kepastian hukum dibidang tanah. Kendala-kendala yang masih dihadapi dalam pendaftaran yaitu kekurangan anggaran, alat, dan tenaga ahli dalam bidang pertanahan dan juga keadaan objektif tanah-tanahnya sendiri. Selain jumlahnya besar dan tersebar di wilayah yang luas, sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya. Selain itu, dasar hukum sebagai pelaksanaannya belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaftaran dalam waktu yang singkat dan hasil yang memuaskan. Sehingga perlu kiranya perbaikan-perbaikan terhadap peraturan-peraturan tentang pertanahan yang sudah ada dan peningkatan anggaran, alat dan tenaga ahli demi menunjang terlaksananya pendaftaran tanah yang lebih baik dan efisien.
DAFTAR PUSTAKA

Harsono. Boedi, 2007, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta : Djambatan
Yamin. Muhammad dan Abd. Rahim, 2008, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung: Mandar Maju
UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria
PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Situs :
www.bintorolawfirm.com/the-news/114-pendaftaran-tanah.pdf
http://digilib.unnes.ac.id/gsdl/collect/skripsi/archives/HASH013a.dir/doc.pdf
http://kot-banjarmasin.bpn.go.id/Propinsi/Kalimantan-Selatan/Kota-Banjarmasin/Artikel/Pendaftaran-Tanah-Dalam-Dalam-Rangka-Kepastian-Huk.aspx

Sabtu, 15 Mei 2010

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar belakang

Penggunaan tanah di Indonesia telah diatur di dalam UU No. 5 Tahun 1960 atau yang sering disebut dengan UUPA. Terbentuknya UUPA tidak terlepas dari pada dasar hukum tertinggi yaitu UUD 1945 tepatnya pada Pasal 33 ayat 3 yang berbunyi “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat” oleh karena itu, sudah jelaslah bahwa bumi, air dan kekayaan alam yang ada didalamnya baik yang di bawah tanah maupun di atas tanah yang merupakan wilayah Republik Indonesia diperuntukkan sebesar-besarnya demi kepentingan dan kemakmuran rakyat.

Tanah yang berarti bahwa suatu permukaan bumi yang dalam penggunaannya juga meliputi sebagian tubuh bumi yang ada di bawahnya dan sebagian dari ruang yang ada di atasnya, yang digunakan sekedarnya diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi. Sedalam apa tubuh bumi dan setinggi berapa ruang yang bersangkutan boleh digunakan, ditentukan oleh tujuan penggunaanya, dalam batas-batas kewajaran, perhitungan teknis kemampuan tubuh buminya sendiri, kemampuan pemegang haknya serta ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku[1].

Tanah yang digunakan seperlunya dalam batas-batas tertentu merupakan wujud daripada tujuan penggunaan tanah itu sendiri. Penggunaan tanah yang berlebihan dapat merugikan serta mengganggu orang lain. Sebagaimana di dalam Pasal 6 UUPA yang menyatakan bahwa “Semua hak atas tanah berfungsi sosial” dan Pasal 7 UUPA bahwa “Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan”.. Selain itu, demi menjaga ini, pemerintah telah berusaha untuk membuat peraturan-peraturan pelaksana terhadap UUPA agar tidak terjadi penggunaan tanah yang melebihi batas-batas tertentu tersebut. Pemerintah dalam merealisasikan ini telah membentuk Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 perubahan atas Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Tanah sebagai sumber daya yang langka diperlukan untuk memenuhi kegiatan industri, perdagangan, jasa serta kegiatan-kegiatan lain. Prasarana untuk mendukung berbagai keperluan tersebut, seperti tersedianya jalan, jaringan listrik, air bersih, dan sebagainya, harus disediakan, dan dalam hal ini pemerintahlah yang mempunyai kewajiban untuk mengadakan dan memelihara sarana publik tersebut.[2] Dengan kata lain, bahwa pemerintah sangat berperan penting di dalam pengadaan tanah, baik untuk sarana prasarana maupun kepentingan-kepentingan umum lainnya.

Dibentuknya Perpres ini, sebagai wujud dari peran pemerintah dalam melaksanakan fungsi hukum tanah yang dibentuk dari pada hukum adat yang bersifat komunal atau kebersamaan. Sehingga kebersamaan tidak dapat terwujud jika penggunaan tanah di Indonesia ini dilakukan secara individual atau orang perorangan dengan hak milik yang kuat secara sesukanya dan hak-hak yang lainnya. Oleh karenanya, di dalam pembukaan UUD 1945 juga dikatakan bahwa “ dan untuk memajukan kesejahteraan umum” yang tidak akan pernah ada tanpa sikap saling berbagi antara warga negara Indonesia khususnya bidang tanah.

B. Batasan masalah

Pengadaan tanah demi kepentingan umum merupakan materi yang umum dan merupakan persoalan pelik yang paling sering terjadi di dalam masyarakat, khususnya masyarakat ekonomi menengah ke bawah. Oleh karenanya, dari uraian di atas sudah dapatlah kita ambil pokok-pokok masalah yang penting yang merupakan bagian umum tentang pengadaan tanah demi kepentingan umum. Yang mana dalam batasan masalah ini akan diuraikan pokok-pokok permasalahan sebagai berikut :

1. Apa yang dimaksud dengan pengadaan tanah demi kepentingan umum di Indonesia?

2. Bagaimana pengaturan kepentingan umum dalam peraturan perundang-undangan terhadap perolehan tanah?

3. Apakah Ganti Kerugian telah Adil dan Seimbang terhadap hak atas tanah?

Pokok-pokok masalah ini akan diuraikan lebih jauh lagi di dalam pokok pembahasan demi mencari arti maupun makna dari pengadaan tanah untuk kepentingan umum tersebut.

BAB II

PEMBAHASAN

PENGADAAN TANAH DEMI KEPENTINGAN UMUM DI INDONESIA

Tingginya nilai jual tanah yang disingkat NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk daerah-daerah perkotaan sangat memungkinkan terjadinya konflik/sengketa terhadap tanah. Akan tetapi, tidak terlepas pula di daerah-daerah pedesaan dan daerah-daerah pinggiran lainnya. Oleh karena begitu rumitnya persoalan tentang tanah ini, maka pemerintah sangat diperlukan perannya dalam pengendalian pengadaan tanah di Indonesia. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum merupakan masalah yang sering kita jumpai, mulai dari tanah yang tersedia kurang, kesepakatan yang tidak ada titik temunya, dan ganti rugi yang tidak jarang sering merugikan masyarakat sebagai pihak yang lemah.

Pasal 6 UUPA mengatakan bahwa hakikat dari fungsi tanah adalah mempunyai fungsi sosial atau fungsi komunal (kebersamaan di dalam penggunaannya di masyarakat). Sehingga tanah tersebut sesuai dengan fungsi dan tujuannya dan bermanfaat bagi si pemegang hak atas tanah maupun masyarakat umum (khususnya Indonesia). Dengan kata lain, penyediaan tanah tersebut harus disesuaikan dengan keperluan pemegangnya secara rasional dan tidak merugikan orang lain. Oleh karena itu, negara yang telah diberikan wewenang sesuai dengan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang mempunyai hak menguasai berhak untuk mengatur serta menyediakan peruntukan tanah pada masyarakat secara teratur serta terkendali.

Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di Indonesia telah di atur sebelumnya di dalam Keppres No. 55 Tahun 1993 kemudian diganti dengan Perpres No. 36 Tahun 2005 jo Perpres No. 65 Tahun 2006 yang mengatur tentang Pengadaan tanah untuk kepentingan umum, yang mengandung maksud dari pengadaan tanah, bentuk pengadaan tanah, tata cara serta pelaksanaannya. Sehingga legitimasi hukum tentang pengadaan tanah di Indonesia sudah barang tentu ada dan dapat digunakan sebagai pedoman kita dalam penggunaan tanah serta pengadaannya untuk kepentingan masyarakat (umum).

Di Indonesia jika kita berbicara tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum pada dasarnya hanya berkisar pada tiga permasalah pokok yaitu : batasan/defenisi kepentingan umum, mekanisme penaksiran harga tanah dan ganti kerugian, serta tata cara pengadaan tanah yang harus ditempuh.[3] Sehingga dapat kita pahami bagaimana pengadaan tanah di Indonesia yang dilakukan oleh Pemerintah (Eksekutif/Menteri Agraria/BPN) yang merupakan lembaga yang sangat berperan penting terhadap pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Michael G. Kitay menyatakan tentang doktrin kepentingan umum yang pada umumnya terdapat dua cara untuk mengungkapkan tentang doktrin ini, yaitu :

1. Pedoman umum, menyebutkan bahwa pengadaan tanah harus berdasarkan alasan kepentingan umum. Istilah “umum” penyebutannya misalnya : Public atau Social, General, Common atau Collective. Sedangkan “Kepentingan” atau Purpose sering diganti dengan Need, Necessity, Interest, Fuction, Utility, atau Use. Sehingga dengan pengetian ini, Eksekutif (pemerintah) mempunyai peranan untuk menyatakan suatu proyek memenuhi syarat untuk kepentingan umum dengan penafsiran terhadap pedoman tersebut.

2. Penyebutan kepentingan umum dalam suatu daftar kegiatan yang secara jelas mengidentifikasi tujuannya : Sekolah, jalan, bangunan-bangunan pemerintah, dan sebagainya, yang oleh peraturan perundang-undangan dipandang bermanfaat bagi kepentingan umum. Segala kegiatan diluar yang tercantum dalam daftar tersebut tidak dapat dijadikan alasan untuk pengadaan tanah.[4]

Sehingga pengetian tentang kepentingan umum yang dikatakan oleh Michael G. Kitay cukup memberikan kita pemahaman tentang apa itu kepentingan dan apa itu umum. Sehingga pemerintah di dalam melakukan penafsiran tidak salah. Karena setiap tanah yang digunakan selain daripada yang dikatakan diatas tadi dapatlah dikategorikan bukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Karena pengadaan tanah untuk kepentingan umum juga jelas telah diuraikan di dalam pasal 5 Perpres No. 65 Tahun 2006 sebagaimana di maksud di dalam Pasal 2 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum adalah sebagai berikut :

1. Jalan umum, jalan tol, rel kereta api, (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi.

2. Waduk, bendungan, bendungan irigasi, dan bangunan pengairan lainnya.

3. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal.

4. Fasilitas keamanan umum, seperti tanggal penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lainnya.

5. Tempat pembuangan sampah.

6. Cagar alam dan cagar budaya.

7. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

Sehingga jelas bahwa apa saja tanah-tanah yang dimaksudkan dapat dijadikan sebagai pengadaan tanah untuk kepentingan tanah, yang jelasnya fungsi dari tanah tersebut di lakukan pengadaan adalah merupakan tujuan untuk kepentingan umum, bermanfaat untuk umum, serta tidak merugikan bagi umum. Oleh karena saat ini peraturan yang digunakan dalam pengadaan tanah adalah Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65 Tahun 2006, maka kita harus mengikuti berbagai ketentuan yang berlaku di dalamnya sejauh tidak bertentangan dengan nilai-nilai pancasila.

Selain itu, terdapat asas-asas dalam pengadaan tanah yang perlu diperhatikan pada saat dilakukannya pengadaan tanah demi kepentingan umum tersebut : Asas Kesepakatan, asas kemanfaatan, asas keadilan, asas kepastian, asas keterbukaan, asas keikutsertaan/partisipasi, asas kesetaraan, dan minimalisasi dampak dan kelangsungan kesejahteraan sosial ekonomi. Asas-asas inilah yang harus menjadi dasar bagi pemerintah dalam melakukan pengadaan tanah demi kepentingan umum agar tercipta kesejahteraan sosial masyarakat dan ekonomi yang baik.


BAB III

PENGATURAN KEPENTINGAN UMUM DALAM PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERHADAP PEROLEHAN TANAH

Sebagaimana telah dikatakan sebelumnya bahwa pengadaan tanah di Indonesia telah ada dan diatur sebelumnya di dalam Keppres No. 55/1993 diganti dengan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan tanah demi kepentingan umum. Terkait dengan pengadaan tanah, sesuai dengan Pasal 18 UU No. 5/1960 dan peraturan pelaksananya UU No. 20/1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-benda yang ada di atasnya, Inpres No. 9/1973 dan di dalam Keppres No. 55/1993 dan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006, ada beberapa hal yang penting dapat diambil dalam hal pengadaan tanah, yaitu :

  1. Pasal 18 UUPA “untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat....”.
  2. Pasal 1 UU No. 20/1961 “untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama bagi rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan.....”.
  3. Pasal 1 ayat (1) Lampiran Inpres No. 9/1973 kegiatan termasuk dalam kepentingan umum adalah sebagai berikut :
    1. Kepentingan Bangsa dan Negara
    2. Kepentingan masyarakat luas
    3. Kepentingan rakyat banyak/bersama, atau
    4. Kepentingan pembangunan

Pasal 1 ayat (2) : Bentuk-bentuk kegiatan pembangunan mempunyai sifat kepentingan umum, adalah sebagai berikut :

a. Pertahanan.

b. Perkerjaan umum

c. Perlengkapan umum

d. Jasa umum

e. Keagamaan

f. Ilmu pengetahuan dan seni budaya

g. Kesehatan

h. Olahraga

i. Keselamatan umum terhadap bencana alam

j. Kesejahteraan sosial

k. Makam/kuburan

l. Pariwisata dan rekreasi

m. Usaha-usaha ekonomi yang bermanfaat bagi kesejahteraan umum.

Akan tetapi dalam ayat (3) dikatakan bahwa presiden dapat menentukan bentuk-bentuk kepentingan umum yang lain jika diperlukan.

  1. Pasal 1 angka 3 Keppres No. 55/1993 : Kepentingan umum adalah kepentingan seluruh lapisan masyarakat. Kriteria dari kepentingan umum “kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki pemerintah serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan”.
  2. Pasal 1 angka 5 Perpres No. 36/2005 “kepentingan umum sebagai kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat. Selanjutnya dalam Pasal 5 disebutkan bahwa pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan pemerintah atau pemerintah daerah meliputi 21 bidang kegiatan. Sedangkan di dalam Perpres No. 65/2006 “pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan oleh pemerintah atau pemerintah daerah, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh pemerintah atau pemerintah daerah”. [5]

Dari kelima jabaran di atas tentang dasar hukum pengadaan tanah untuk kepentingan umum, banyak sekali perubahan yang terjadi dimulai dengan tujuan pengadaan tanah itu sendiri sampai kepemilikan oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah terhadap tanah demi kepentingan umum yang hanya dikatakan sebagian besar lapisan masyarakat yang tidak dirinci lebih jauh tentang hal ini.

Dampak negatif yang ditimbulkan dari Perpres ini adalah kurangnya sikap penghormatan pemerintah terhadap kepentingan individu, meskipun pada hakikatnya hak atas tanah haruslah bersifat sosial dan bermanfaat bagi seluruh masyarakat. Akan tetapi pengaturan yang dibuat oleh pemerintah terkesan memaksakan kehendak yang seharusnya lebih mementingkan sikap permusyawaratan demi mencapai keadilan yang cukup jelas dicantumkan pada sila ke 4 Pancasila.

Sesuai dengan Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007 tentang pelaksanaan Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan tanah demi kepentingan umum, yang secara garis besar memuat hal sebagai berikut :

1. Tahap Perencanaan (Pasal 2 dan Pasal 3)

Untuk memperoleh tanah, instansi pemerintah menyusun proposal rencana pembangunan, paling lambat 1 (satu) tahun sebelumnya yang berisi uraian tentang : Maksud dan tujuan, letak dan lokasi, luasan tanah, sumber dana dan analisa kelayakan lingkungan (Amdal).

2. Tahap Penetapan Lokasi

Instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan proposal ke Bupati/Walikota/Gubernur berdasarkan pertimbangan Tata Ruang, penatagunaan ruang, sosial-ekonomi, lingkungan, penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan tanah. Keputusan yang dikeluarkan berlaku sebagai izin perolehan tanah yang diberikan untuk jangka waktu 1 tahun untuk luas tanah sampai dengan 25 ha, 2 tahun untuk luas 50 ha, dan 3 tahun untuk luas tanah lebih dari 50 ha.

Perpanjangan penetapan lokasi hanya diberikan satu kali dengan syarat peroleh tanah mencapai 75%. Keputusan tersebut juga wajib dipublikasikan 14 hari setelah diterimanya keputusan tersebut.

3. Tahap Tata Cara Pengadaan Tanah (Pasal 14 sampai Pasal 67)

  1. Pembentukan Panitia Pengadaan Tanah (P2T) yang memiliki anggota paling banyak 9 orang. P2T terdiri dari P2T Kabupaten/Kota, P2T Provinsi, dan P2T Nasional.
  2. Penyuluhan, dilakukan oleh P2T bersamaan dengan instansi yang memerlukan tanah melaksanakan penyuluhan untuk menjelaskan manfaat, maksud dan tujuan pembangunan kepada masyarakat dalam rangka memperoleh kesediaan dari para pemilik tanah. Akan tetapi selalu terjadi 2 kemungkinan, yakni :

1) Bila diterima oleh masyarakat, maka kegiatan pengadaan tanah dilanjutkan

2) Bila tidak diterima masyarakat, maka dilakukan penyuluhan ulang. Namun ada 2 kemungkinan yang ditimbulkan juga jika dilakukan penyuluhan ulang, yakni :

a) tetap ditolak oleh 75% pemegang hak atas tanah, alternatifnya adalah dipindahkan lokasi/dicari lokasi lain.

b) Tetap ditolak pemegang hak atas tanah, dan lokasi tidak dapat dipindahkan, maka dilakukan cara dengan pencabutan hak atas tanah menurut UU No. 20/1961 dengan mengusulkan kepada Bupati/Walikota/Gubernur.

  1. Identifikasi dan Inventarisasi (Pasal 20-24)

Jika rencana pembangunan diterima oleh masyarakat, maka dilakukan identifikasi dan inventarisasi tanah yang meliputi kegiatan penunjukan batas, pengukuran bidang tanah/bangunan, dan lainnya. Hasilnya dituangkan di dalam peta bidang tanah dan daftar yang memuat berbagai keterangan berkenaan dengan subjek dan objek. Setelah itu, diumumkan di Kantor Desa/Kelurahan selama 7 hari, Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota melalui website selama 7 hari.

  1. Penunjukan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah (Pasal 25-27)

Penilaian harga tanah dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga Tanah. Jika disuatu daerah Kab/Kota belum ada lembaga ini, maka Bupati/Walikota/Gubernur untuk membentuk keanggotaanya (lembaga tersebut yang terdiri dari 5 orang).

  1. Penilaian (Pasal 27-30)

Penilaian harga tanah yang dilakukan lembaga penilai harga tanah dilakukan dengan melihat NJOPnya atau nilai nyata dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman terhadap 6 variabel yakni Lokasi, letak tanah, RT/RW, sarana dan prasarana, dan faktor-faktor lainnya.

  1. Musyawarah

Kesepakatan dianggap telah tercapai bila 75 persen luas tanah telah diperoleh atau 75 persen pemilik tanah telah menyetujui bentuk dan besarnya ganti rugi. Akan tetapi, jika tidak tercapai 75 persen maka ada 2 kemungkinan yang timbul, yakni :

1) P2T mengusulkan untuk dilakukannya pemindahan lokasi.

2) Jika tidak dapat dipindahkan maka kegiatan tetap dilanjutkan, dan jika 25 persen pemilik tanah belum setuju maka dilakukan musyawarah kembali dalam jangka waktu 120 hari kalender. Maka jika sepakat maka diberikan ganti rugi yang dimuat didalam berita acara penawaran ganti rugi.

  1. Putusan P2T tentang Bentuk/Besarnya Ganti Rugi (pasal 40-42)

Pemilik yang keberatan terhadap putusan P2T dapat mengajukan keberatan disertai alasannya kepada Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagri dalam waktu paling lama 14 hari. Putusan penyelesaian atas keberatan diberikan dalam waktu paling lama 30 hari. Bila pemilik hak atas tanah tetap keberatan maka dilakukan langkah pencabutan hak atas tanah sesuai dengan UU No. 20/1961 yang dilakukan oleh Bupati/Walikota/Gubernur/Mendagari.

  1. Pembayaran Ganti Rugi (Pasal 43-47)

Pembayaran ganti rugi diberikan kepada pemilik hak atas tanah, yang antara lain :

1) Pemegang Hak Atas Tanah

2) Nazir untuk tanah wakaf

3) Ganti rugi tanah untuk HGB/HP yang diberikan di atas tanah HM/HPL yang diberikan kepada pemegang HM/HPL.

4) Ganti Rugi bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda yang ada di atas tanah HGB/HP yang diberikan di atas tanah HM/HPL yang diberikan kepada pemilik bangunan atau benda-benda tersebut.

  1. Pelepasan Hak

Pemilik hak atas tanah membuat surat pernyataan pelepasan/penyerahan hak, diikuti dengan pembuatan Berita Acara Pembayaran Ganti Rugi dan Pelepasan Hak atas Tanah atau Penyerahan Tanah oleh P2T, dengan catatan bahwa pemilik hak atas tanah telah menerima uang ganti rugi atau berupa lainnya.

  1. Pengurusan Hak Atas Tanah (Pasal 63-66)

Pengurusan hak atas tanah yang dimaksud adalah pemberkasan dokumen yang telah dilampirkan di dalam Berita Acara Pelaksanaan Pengadaan Tanah, untuk diserahkan kepada pihak yang berkepentingan (baik kepada Instansi yang mengajukan permohonan hak atas tanah, Kantor Pertanahan, dan Pihak lainnya (Bupati/Walikota/Guberbur, dan lainnya).

  1. Pelaksanaan pembangunan fisik yang dapat dilakukan setelah pelepasan hak atas tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman atau telah dititipkannya ganti tugi di PN setempat (Pasal 67). Pelaksanaan pembangunan fisik dilakukan dengan diterbitkannya keputusan Bupati/Walikota/Gubernur.

4. Evaluasi dan Supervisi (Pasal 68-69)

Selain ketentuan di atas, juga terdapat ketentuan yang memuat tentang : Pengadaan tanah skala kecil (Pasal 54 sampai Pasal 60) dan Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum (Pasal 61-62). Terkait dua hal di atas, maka pelaksanaannya dengan cara jual-beli, tukar-menukar, atau cara lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.[6]

BAB IV

GANTI KERUGIAN YANG ADIL DAN SEIMBANG TERHADAP HAK ATAS TANAH

Ganti Kerugian merupakan masalah yang paling krusial, sehingga perlu sekali perhatian terhadap hal yang berkenaan dengan keberadaan lembaga penilai harga tanah yang perlu diperjelas tentang kualifikasi dan pejabat/lembaga/badan mana yang berwenang membuat penilainnya serta transparansi dalam penunjukannya. Selain itu, bentuk dan bersar ganti kerugiannya, baik terhadap kerugian bersifat fisik seperti bangunan, hilangnya tanah, tanaman, dan benda-benda lainnya yang berkaitan dengan itu, serta faktor-faktor yang berkaitan dengan tanah seperti NJOP/nilai nyata, lokasi dan letak tanah, luas tanah, peruntukan, sarana dan prasarana yang ada, dan faktor lain yang berpengaruh terhadap harga tanah.[7]

Perlu juga dipikirkan kembali tentang bentuk ganti kerugian terhadap tanah ulayat. Hilangnya tanah ulayat berakibat terhadap berbagai jenis kerugian, seperti : Kehilangan tanah (pertanian, pekarangan, akses ke hutan, tanah bersama, dan sumber alam lainnya), dan Kehilangan bangunan, Kehilangan penghasilan dan sumber penghidupan karena ketergantungannya terhadap hutan dan sumber daya alam lainnya, kehilangan pusat kehidupan dan budaya. Penggunaan Lembaga Penitipan itu merupakan kesalahan penerapan konsep dan pemaksaan kehendak secara sepihak yang ditandai dengan tidak ada titik temu bersarnya ganti kerugian, sehingga sedapat mungkin dihindari.

Ada beberapa masalah yang harus di lakukan di dalam pengadaan tanah demi terciptanya rasa keadilan dan keseimbangan terhadap hak atas tanah, yaitu

1. Perhormatan terhadap hak atas tanah dalam pengadaan tanah[8]

Merupakan suatu tindakan yang dilakukan terhadap pemegang hak atas tanah sehingga terjag hak-hak kemanusiaanya (Hak Asasi Manusia). Hak atas tanah yang dimiliki seseorang sesuai dengan hukum tanah nasional dilindungi dari gangguan pihak manapun tanpa alas hak yang sah baik fisik maupun non fisik.[9]

Di dalam pasal 28H ayat (4) UUD 1945 dikatakan bahwa “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapapun” lebih lanjut Pasal 28J ayat (2) menyatakan bahwa “Dalam menjalankan hak dan kebebasannya, setiap orang wajib tunduk kepada pembatasan yang ditetapkan dengan undang-undang dengan maksud semata-mata untuk menjamin pengakuan serta penghormatan atas hak dan kebebasan orang lain dan untuk memenuhi tuntutan yang adil sesuai dengan pertimbangan sosial, nilai-nilai agama, keamanan, dan ketertiban umum dalam suatu masyarakat yang demokratis. Sehingga untuk pembatasan hak asasi itu hanya dapat dilakukan dengan Undang-undang.

Oleh karena itu, setiap orang perseorangan maupun badan hukum yang mengambil alih tanpa alas hak yang sah terhadap tanah yang telah dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, maka dapat dikategorikan sebagai tindakan melawan hukum dan dapat dituntut baik secara perdata maupun pidana, karena merugikan bagi pihak pemegang hak atas tanah tersebut. Timbul pertanyaan “Bagaimana dengan tindakan pemerintah dalam pengadaan tanah tersebut yang sering terkesan juga mengabaikan hak-hak individu?”.

Jika tindakan itu dilakukan oleh pemerintah hukum telah mengaturnya, baik di dalam UUPA Pasal 18, UU No. 20/1961, Inpres No. 9/1973, Keppres No. 55/1993 maupun Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum, yang seyogianya diperuntukkan demi kepentingan umum (bangsa dan negara, masyarakat, serta pembangunan) seperti yang telah disebutkan di dalam Pasal 28J UUD 1945. Oleh karenanya, tindakan pemerintah seperti ini, dapat dibenarkan selama dalam koridor yang ditentukan oleh peraturan-peraturan yang berlaku.

Meskipun selama ini, peraturan-peraturan tersebut belum mengakomodasi paradigma pembangunan tersebut, yang dapat dilihat pada Keppres No. 55/1993, Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum). Karena pada dasarnya peraturan yang dibuat ini haruslah mengacu kepada UUD 1945 yang menyatakan tentang pengaturannya haruslah berdasarkan Undang-undang. Sehingga lebih terjamin kepastian hak asasi setiap warga negara Indonesia.

Penghormatan terhadap kepemilikan hak atas tanah, haruslah mengkomodasi peran serta aktif masyarakat dalam proses pengadaan tanah, yang dapat dilakukan dengan musyawarah. Adapun persyaratan yang diperlukan untuk tercapainya musyawarah secara sukarela dan bebas itu adalah sebagai berikut :

a. Ketersediaan infomasi yang jelas dan menyeluruh tentang kegiatan tersebut (dampak, manfaat, besar ganti kerugian, bentuk ganti kerugian lainnya seperti rencana pemukiman kembali, rencana pemulihan pendapatan, dan bantuan-bantuan lainnya);

b. Suasana yang kondusif untuk melaksanakan musyawarah;

c. Keterwakilan para pihak;

d. Kemampuan para pihak untuk melakukan negosiasi;

e. Jaminan bahwa tidak ada titipan, paksaan, atau kekerasan dalam proses musyawarah.

Sehingga dari beberapa hal di atas, jika tidak terlaksana maka akan terjadi kesepakatan yang semu dan tidak akan ada penghormatan terhadap hak-hak individu setiap orang.

2. Ganti Kerugian yang adil terhadap hak atas tanah[10]

Sebagaimana yang telah dikatakan, bahwa wujud dari penghargaan terhadap hak atas tanah yang diambil untuk kepentingan pembangunan itu antara lain adalah dengan pemberian ganti kerugian. Akan tetapi hal yang paling rumit adalah bagaimana tata cara pemberian ganti kerugian, besar dan kecilnya ganti kerugian serta bentuk dari ganti kerugian itu sendiri.

Di dalam Keppres No. 55/1993 menyebutkan bahwa dalam hal pemberian ganti kerugian dapat berupa :

  1. Uang;
  2. Tanah pengganti;
  3. Pemukiman kembali;
  4. Gabungan dua atau lebih dari ganti kerugian, atau bentuk lain yang disepakati.

Sesuai dengan Keppres No. 55/1993 yang menjadi dasar perhitungan ganti kerugiannya adalah harga tanah yang didasarkan atas nilai nyata/sebenarnya dengan memerhatikan NJOP Bumi dan Bangunan yang terakhir untuk tanah yang bersangkutan.[11] Dengan kata lain, bahwa di Indonesia hal yang sangat berperan dalam penentuan ganti kerugian besar dan kecilnya ditentukan oleh NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) karena setiap daerah pasti memiliki NJOP yang berbeda-beda. Dilihat dari tingkat penggunaan tanah tersebut, faktor penduduknya, faktor letak/lokasi dan lain sebagainya.

Sebagaimana yang dikatan tadi, ganti kerugian yang adil bagi pemegang hak atas tanah menimbulkan satu pertanyaan yang sangat mendasar, yaitu bagaimana penentuan ganti kerugian yang adil itu dilaksanakan?. Bahwa keadilan harus diartikan sebagai keadilan distributif (menyeluruh) yang dikaitkan dengan keadilan yang korektif. Keadilan itu tidak bersifat statis dan tidak dapat di defenisikan secara lengkap. Keadilan itu merupakan suatu proses, suatu keseimbangan yang kompleks dan bergerak diantara berbagai faktor, termasuk equality. Selain itu, keadilan itu hendaknya didasarkan pada kemampuan dan kebutuhan setiap orang.[12]

Keadilan terhadap pemegang hak atas tanah tidak harus selalu disamakan antara tanah yang satu dengan lainnya. Artinya bahwa banyak faktor yang harus dilihat sebelum melakukan ganti kerugian. Sebagai contoh : tanah yang letaknya di daerah terpencil harganya pasti lebih rendah dengan tanah yang berada diperkotaan. Selain itu, tanah yang strategis dalam hal penggunaannya sebagai lahan produksi akan lebih mahal dari pada tanah yang hanya dapat didirikan bangunan. Oleh karena itu, pemerintah dalam memberikan rasa keadilan perlu memperhatikan faktor-faktor tersebut.

Berikut adalah faktor-faktor yang dapat dipertimbangkan dalam penentuan besarnya ganti kerugian, misalnya :

1) Lokasi/letak tanah (strategis/kurang strategis);

2) Status penguasaan tanah (pemegang hak yang sah atau penggarap tanpa izin).

3) Status hak atas tanah (Hak milik, HGB, HGU, dll);

4) Keadaan penggunaan tanahnya (terpelihara/tidak);

5) Kerugian sebagai akibat dipecahnya hak atas tanah seseorang;

6) Biaya pindah tempat atau pekerjaan;

7) Kerugian yang dirasakan akibatnya terhadap hak atas tanah yang lain dari pemegang hak atau kerugian terhadap turunnya penghasilan pemegang hak;

8) Kelengkapan sarana dan prasarana serta lingkungan.

Sedangkan hal-hal yang tidak perlu dipertimbangkan dalam menentukan ganti kerugian, antara lain adalah :

1) Keuntungan yang akan di dapat karena perubahan penggunaan tanah tersebut dikemudian hari, mengingat di dalam Keppres 55/1993 pengadaan tanah tersebut bukan untuk mendapatkan/mencari keuntungan;

2) Urgensi pengambilan tanah oleh pemerintah;

3) Keengganan meninggalkan tempat semula karena hal ini sangat subjektif;

4) Perbaikan-perbaikan yang dilakukan setelah dikeluarkannya pengumuman tentang pengambilan tanah oleh Pemerintah, kecuali dengan maksud melakukan perbaikan yang wajar untuk bangunannya;

Dari faktor-faktor di atas, jelaslah bahwa pengadaan tanah dalam bentuk ganti kerugian bukan merupakan hal yang mudah dan sangat riskan terhadap hal-hal pemaksaan dan sepihak. Sehingga rasa keadilan pemegang hak atas tanah masih kurang diperhatikan.

BAB V

PENUTUP

1. KESIMPULAN

Tanah merupakan kebutuhan yang sangat mendasar bagi kelangsungan hidup setiap individu. Tanah merupakan salah satu investasi yang sangat berharga dan selalu menjadi prioritas utama setiap orang untuk mendapatkannya, apalagi diera modern ini. Akan tetapi, karena begitu besarnya kepentingan setiap orang terhadap tanah malah menimbulkan permasalahan yang sangat rumit. Sehingga perlu di adakannya peraturan-peraturan tentang pengadaan tanah.

Sebagai bentuk tujuan pemerintah adalah melakukan pembangunan. Demi terciptanya pembangunan maka perlu di adakannya tempat atau lokasi sebagai objek pembangunan. Tanah merupakan objek pembangunan yang diperlukan oleh pemerintah. Oleh karena itu, pemerintah selalu berupaya untuk mendapatkan tanah dengan cara ganti kerugian terhadap pemegang hak atas tanah.

Di Indonesia pengaturan tentang Pengadaan Tanah Demi Pembangunan/Demi Kepentingan Umum di atur di dalam Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 tentang Pengadaan Tanah Demi Kepentingan Umum. Yang memuat tentang apa yang dimaksud dengan pengadaan tanah demi kepentingan umum, serta tata cara pengadaannya. Pengadaan tanah demi kepentingan umum adalah pengadaan tanah yang diperuntukkan demi khalayak ramai yang berfungsi untuk umum, bermanfaat untuk umum dan tidak merugikan masyarakat umum.

Pengaturan kepentingan umum dalam peraturan perundang-undangan terhadap perolehan tanah sebagai mana di atur di dalam Perpres No. 36/2005 jo Perpres No. 65/2006 sebagaimana yang dikatakan memuat tentang tata cara pengadaan tanah. Mulai dari izin lokasi, pembentukan P2T, penyuluhan, musyawarah, dan sampai pada ganti kerugian (baik berupa uang, ganti rugi dalam bentuk tanah juga, ganti rugi bangunan, dan benda-benda di atasnya serta lain sebagainya).

Namun, sering kali yang menjadi faktor kegagalan dalam pengadaan tanah ini adalah faktor ganti kerugiannya yang tidak ada titik temu antara pemegang hak atas tanah dengan pemerintah (instansi pemerintah) yang memerlukan tanah. Besar dan kecilnya ganti kerugian yang sering sekali diabaikan oleh pemerintah sebagai penguasa sehingga tidak terjaminnya rasa keadilan. Apalagi dalam bentuk ganti kerugian dapat dititipkan di PN tanpa perlu persetujuan atau kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

Sehingga jelas sekali, bahwa rasa keadilan yang seharusnya dilakukan sebagai wujud dari Pancasila tidak selalu diperhatikan oleh pemerintah di dalam mendapatkan apa yang ingin di dapatkan oleh pemerintah yang dalam hal ini adalah tanah.

2. SARAN

Ada beberapa hal yang dapat dilakukan oleh pemerintah dalam pengadaan tanah demi kepentingan umum, yaitu :

1. Dalam hal pengadaannya, pemerintah harus jelas menentukan objeknya, besar/kecilnya ganti rugi serta penggunaannya.

2. Masyarakat juga harus mendukung program pemerintah dalam hal pembangunan, dengan cara mempermudah pelepasan tanahnya yang akan diperuntukkan untuk pembangunan yang berdampak pada kepentingan umum.

3. Pemerintah harus lebih memperhatikan pembentukan peraturan-peraturan tentang pengadaan tanah yang lebih bersifat penghormatan terhadap hak asasi manusia, serta pengaturan tentang pengadaan tanah demi kepentingan umum sebaiknya dalam bentuk UU bukan Kepres maupun Perpres.

4. Pemerintah dan masyarakat harus selalu transparan, sehingga tidak ada yang ditutup-tutupi dengan maksud di adakannya pengadaan tanah tersebut.

5. Selayaknya tidak perlu di adakan penitipan ganti kerugian ke PN (Pengadilan Negeri) sehingga terkesan memaksakan kehendak dan sepihak.

6. Dan kepada masyarakat haruslah menghormati hak-hak orang lain, sebagaimana dikatakan pada Pasal 6 UUPA bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”, sehingga penerapan dari pada UU ini adalah merelakan tanah sebagai wujud sosial atau demi kepentingan umum/masyarakat luas.



[1] Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta, Djambatan, edisi revisi 2007, Hal. 262.

[2] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 219

[3] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 240

[4] Michael G. Kitay, Dosen pada Lincoln Institute of land policy, Boston, 1985

[5] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 286

[6] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 289

[7] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 274

[8] Ibid, hal. 269

[9] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 274

[11] Maria S.W. Sumardjono, Tanah: Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas Media Nusantara, cetakan kedua, hal. 252

[12] Ibid, hal 253